Önceki gün konut fiyatlarında Eskişehir'in en pahalı, Türkiye genelinde de en pahalı 3'üncü il konumunda olduğunu ortaya koyan Merkez Bankası verilerini paylaşmıştım. Aslında bu yeni bir durum da değildi. Çünkü 2013 yılından bu yana dönemsel olarak bu tür haberleri düzenli yapan bir gazeteci olduğum için bu veri beni şaşırtmamıştı.

Şaşırtmadığı için de benden daha hızlı davranarak konuyu gündeme taşıyan medyascope.tv'den Semih Sakallı'nın analizini bu köşeye taşıyarak Eskişehir kamuoyuna sunmuştum. Sakallı, Eskişehir'deki konut pahalılığını Eskişehir'in belediyecilik anlayışına bağlı olarak Eskişehir'e doğru yaşanan artan net göç hızına bağlamıştı.

Ancak yazıyı okumadan kaynak atanlardan, yine yazıyı okumadan 'özgün'lükten dem vuranlara hatta niyet okumaya çalışanlara kadar uzman okurların tepkisini çekmişiz. Belki de hayatlarında ilk kez beni okuma imkanı bulan o okurların geçmiş tüm yazılarımızı okumalarını ve 'özgünlüğümüzü' fark etmelerini beklemeyeceğiz ama gerek yazının paylaşılma sayısı gerekse de eleştiriler gösteriyor ki Eskişehir'deki konut fiyatlarının sürekli artış göstermesi çok daha detaylı şekilde ele alınması gereken bir konu.

2013 yılından bu yana bu piyasayı araştırdığım için konut fiyatlarının bu denli artış göstermesinin tek nedeninin Semih Sakallı'nın ortaya koyduğu analiz olmadığını belirtmem gerekiyor. Evet, Sakallı'nın ortaya koyduğu analiz çok dikkate değer bir bakış sunuyor. Ancak daha iktisadi sorunlara da eğilirsek bana göre fiyat artışlarının altında yatan 3 temel neden var.

1. Konut KDV oranları
1 Ocak 2013 tarihinde şimdi unutulan, kimsenin hatırlamadığı birçok kanun yürürlüğe girmişti. Bunlardan biri de konutlarda ödenecek KDV oranlarını yakından ilgilendiriyordu. Aralarında Eskişehir'in de bulunduğu birçok ilde artık yeni konut satın alırken ödenecek KDV tutarı 'inşaat ruhsatının alındığı tarihe' göre belli olacak ve 1 Ocak 2013'ten önce inşaat ruhsatını alan konutlara yüzde 1, bu tarihten sonra ruhsat alan konutların çoğunda ise yüzde 18 KDV ödenecekti.

Bir bölgede yeni ruhsatını alan ve yüzde 18 KDV ile satılan konutlardaki yüksek fiyatlar aynı bölgedeki diğer konutların fiyatını da yukarı çekti.

2. Arsa bedellerinin yükselmesi:
2012 yılında arsa bedeli yüzde 17- 25 civarındayken bu oran 2013 yılından sonra yüzde 33'ten aşağı olmadı. Bu şu anlama geliyor; 2012 yılında yüklenici, arsa sahibi ile anlaşma yaptığında yaptığı dairelerin en fazla yüzde 25'ini arsa sahibine veriyordu. Şimdi ise yaptığı 4 dairenin neredeyse 2 tanesini arsa sahibine vermek zorunda kalıyor. Müteahhitler ise yaptıkları dairelerden geçen yıla oranla kar marjlarını düşürmemek adına bu arsa bedeli maliyetini fiyatlara yansıtmayı tercih etti.

3.Proje bedellerinin yükselmesi:
Konut proje bedelleri bir önceki yıla göre yükseldi. Proje için yüksek bedel ödeyen inşaatçılar yükselen maliyeti konut bedellerine yansıtmayı tercih etti. Bu da konut fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

HAFRİYAT MALİYETİ KONUT FİYATLARINI ETKİLEDİ

Bunların dışında okurlardan gelen bazı tespitlerin de altını ısrarla çizmek gerekir. Bu okurlarımızdan A.a. Çetin diyor ki;
'Konutta Eskişehir ilinin bu kadar pahalı olmasının başında katların düşük tutulması ve konut sektörünün iş adamlarının her gün yeni bir uygulamayla karşı karşıya gelmesidir. En son olarak hafriyat işi %400'lere varan artıştır. Size bir örnek hesap vereyim; Kumlubel mahallesinde 4 katlı 100 metrekare oturumlu inşaat (buna merdiven ve asansör boşlukları dahil metrekaredir) maliyeti 430 bin liradır. Burada en az 1 daireyi arsa sahibine verirseniz ( buda Eskişehir'deki en ucuz arsa payıdır) size 3 daire kalır. Yani 102 metrekare brüt 2+1 dairenin maliyeti 143 bindir. O bölgede satabileceğiniz fiyatta 130-140 bin arasıdır. Arsa paylarının acilen düşürülmesi için kat artırımı, yeni imar yerleri ve şehre inşaatta demir ve beton gibi ana kalem malzeme tedarikçilerinin artması gerekmektedir. Çünkü böyle giderse en ucuz daire 200 bin olacaktır.'

Ortaya konulan görüşler gösteriyor ki Eskişehir'deki konut fiyatlarının artış göstermesinde yüzde 400 artan hafriyat işinin de büyük katkısı var. Böylece nedenlerimiz arasına artık hafriyat sorununu da eklememiz gerekiyor.