Eskişehir’in alışveriş ve ticaret yapısında yeni bir dönem başlıyor. Kentte mevcut AVM’lere yenilerinin eklenmesi beklenirken, konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir araya getiren karma kullanım projeleri de gündeme geliyor.
Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yeni yatırımların kent ekonomisi açısından fırsatlar oluşturabileceği ancak beraberinde çeşitli riskleri de getirebileceği belirtildi.
Araştırmanın öne çıkan değerlendirmelerinden biri, Eskişehir’de temel meselenin yeni yatırımlara duyulan ihtiyaçtan ziyade ticari arzın talep artışından daha hızlı büyümesi olabileceği yönünde.
500’ün üzerinde yeni mağaza ve dükkân gündemde
Eskişehir’de yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde daha önce yaklaşık 500 dükkân bulunduğu gündeme gelmişti. ESGO araştırmasında ise bunlara ek başka ticari yatırımların da bulunduğu belirtildi.
Projelerin tamamlanması halinde kentte ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendiriliyor.
Araştırmada Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin olduğu, ancak nüfus artış hızının önceki dönemlere göre daha düşük seyrettiği ifade edildi. Yaşlanan nüfus yapısının da gelecekteki tüketim talebinin şekillenmesinde önemli bir faktör olacağı belirtildi.
Ticaret kentin farklı bölgelerine yayılıyor
Yeni yatırımların konumları da Eskişehir’in ticaret haritasındaki değişimin önemli göstergelerinden biri olarak değerlendiriliyor.
Uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşan organize perakende yatırımlarının, yeni projelerle birlikte kentin farklı bölgelerine yayılması bekleniyor.
Araştırmada öne çıkan projeler şöyle sıralandı:
- Doğu aksında: CityPark
- Kent merkezinde: Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM
- Kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde: Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM
Bu dağılımın Eskişehir’i daha çok merkezli bir ticari yapıya taşıyabileceği, ancak bunun beraberinde yeni ulaşım ve altyapı ihtiyaçları oluşturabileceği belirtildi.
CityPark için hastane ve fuar merkezi etkisi
Araştırmada incelenen projelerden CityPark, konumu nedeniyle farklı bir noktada değerlendiriliyor.
Eskişehir Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında bulunan projenin klasik bir AVM’den ziyade sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesinin beklendiği aktarıldı.
Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin güçlü yönleri arasında gösterilirken; trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve yanlış marka karması riskler arasında sıralandı.
Eski otogar alanına yeni ticaret merkezi
Kent merkezindeki dikkat çeken projelerden biri de eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM olarak öne çıkıyor.
Araştırmada proje yalnızca yeni bir alışveriş merkezi olarak değil, aynı zamanda önemli bir kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendirildi. Merkezi konum, görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli güçlü yönler arasında gösterildi.
Buna karşılık trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisi önemli riskler olarak belirtildi.
Araştırmada özellikle Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede takip edilmesi gerektiğine dikkat çekildi.
AVM’lerde sadece mağaza dönemi geride kalıyor
ESGO araştırmasına göre Eskişehir’deki tüketici profili de ticari yatırımlar açısından önemli bir değişken.
Kentte yüksek eğitim düzeyi ve üç üniversitenin oluşturduğu genç nüfus avantaj olarak değerlendirilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimi göstermesi pazarın sınırları arasında gösterildi.
Bunun yanında e-ticaretin fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırdığı belirtildi. Bu nedenle geleceğin ticari projelerinde yalnızca mağaza sayısının değil; gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların da önem kazanacağı öngörüldü.
Kent merkezinde trafik ve otopark endişesi
Yeni yatırımların önemli bölümünün kent merkezi veya yoğun ulaşım akslarının yakınında bulunması, trafik ve otopark konusunu da gündeme getiriyor.
Araştırmada Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı mevcut trafik baskısının bulunduğu bölgeler arasında sıralandı.
Yeni yatırımlarla birlikte bu bölgelerdeki yoğunluğun daha da artabileceği belirtilirken, ulaşım kapasitesinin tek tek projeler yerine bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.
Otopark konusunda ise kent merkezindeki esnafın park yeri bulma güçlüğü ve yüksek otopark ücretleriyle karşı karşıya kaldığı, AVM’lerin kolay erişilebilir otopark imkânlarının ise tüketiciler açısından avantaj oluşturduğu kaydedildi.
Küçük esnaf için hem fırsat hem rekabet riski
Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı vurgulandı.
Yeni yatırımların bölgesel ziyaretçi sayısını artırabileceği, ticari hareketliliği canlandırabileceği ve yeni istihdam alanları oluşturabileceği belirtilirken; zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesinin geleneksel ticaret alanlarında müşteri kaybına yol açabileceği ifade edildi.
Hamamyolu, Köprübaşı, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi ve Deliklitaş çevresindeki küçük işletmelerin bu dönüşümden doğrudan etkilenebilecek bölgeler arasında olduğu belirtildi.
Sektör temsilcilerinden AVM uyarısı
Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşlerine de yer verildi.
Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savundu. Bilen, kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğini belirterek AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini ifade etti.
Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik ise kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını dile getirdi. Çelik, Eskişehir’in nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek mevcut AVM sayısının da hesaba katılması gerektiğini savundu.
Şehir plancısından kent kimliği uyarısı
Şehir plancısı Dr. Miray Özkan ise AVM’lerin etkisinin yalnızca ticari alanla sınırlı olmadığını belirtti.
Araştırmada aktarılan görüşe göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğini değiştirirken, kamusal alanların, yapılaşma dokusunun ve yaşam biçiminin dönüşmesine de neden olabiliyor.
Yanlış yer seçiminin kültürel belleğin kaybolması, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zarar görmesi gibi sonuçlar doğurabileceği ifade edildi.
Eskişehir için üç farklı senaryo
ESGO araştırmasında kentin gelecekteki ticari yapısına ilişkin iyimser, temel ve risk olmak üzere üç senaryo ele alındı.
İyimser senaryoda ekonominin istikrarlı büyümesi, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının ziyaretçi hareketliliğini artırması halinde Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunu güçlendirebileceği öngörüldü.
Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün zayıflaması ve e-ticaretin hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkabileceği belirtildi. Böyle bir tabloda boş mağazaların artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların işlev değiştirmesi gündeme gelebilecek riskler arasında gösterildi.
Kontrollü büyüme senaryosunda ise projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi, ancak bazı bölgelerde kiracı değişimleri, dönemsel boşluklar ve kent merkezinde belirli ölçüde müşteri kaybı yaşanması öngörüldü.
ESGO’dan yeni izleme sistemi önerisi
Araştırmada Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğu belirtilirken, gelecekte başarının yalnızca yatırımın büyüklüğüyle ölçülmemesi gerektiği vurgulandı.
Doğru konum, hedef kitle, ulaşım planlaması ve marka karmasının belirleyici olacağı ifade edildi.
ESGO ayrıca kentteki ticari değişimin düzenli takip edilebilmesi için yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir Perakende İzleme Sistemi kurulmasını önerdi.
Bu sistemle doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi planlanıyor. Büyük ticari projeler için ise trafik, otopark, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin değerlendirileceği bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması önerildi.
Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü şekilde bütünleştirilmesi gerektiği belirtildi.
ESGO’nun araştırmasında ortaya konulan tabloya göre Eskişehir, yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle farklı bölgelerde yeni ticari çekim merkezleri kazanabilir. Ancak aynı anda çok sayıda projenin hayata geçmesi, sınırlı nüfus artışı ve değişen tüketim alışkanlıkları nedeniyle ticari arzın talebi aşması riskini de beraberinde getirebilir.
