Konut sorununu çözmenin tek yolunun yeni imar alanları açmak olmadığını söyleyen İnşaat Mühendisleri Odası Eskişehir Şube Başkanı Orkun Kılıç, “Yeni yerler açmak yerine mevcut imar planlarımızı revize ederek biz eski yapı stokumuzu nasıl yenilerek, olası bir depreme nasıl daha hazırlıklı hale gelirizi hesaplamak zorundayız” dedi.
TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Eskişehir Şube Başkanı Orkun Kılıç, konut ve kira sorununa ilişkin konuştu. Yeni imarlı arsalar açmanın sorunu çözmeye yetmeyeceğini söyleyen Kılıç, imar planlarının revize edilmesi ve öncelikli olarak yapı stokunun iyileştirilerek, depreme dayanıklı binalar yapılması gerektiğini ifade etti. Kılıç ayrıca bitişik nizamdan da vazgeçilmesi yönünde uyarılarda bulundu.
“KİRA ARTIŞLARINDA BELEDİYELERİ SUÇLAMAK DOĞRU DEĞİL”
“Kira artışları konusunda tabi belediyeleri suçlamak çok doğru değildir” diyen Kılıç, “Şöyle bir şey var. Asgari ücrete yüzde 34 oranında bir zam geldi. Onun arkasından memurlara daha yüksek bir zam artışı oldu. Bunlar neden oluyor? Ülkede bir enflasyon var, ekonomide bozukluk var. Maliyetler ciddi oranda atınca her şeyin fiyatı artınca otomatikman asgari ücrete ve maaşlara da zam yapılması gerekiyor. Hatta maaşlı çalışan kişileri dinlediğimiz zaman da görüyoruz ki aslında bu maaşlara gelen artışlar bile ekonomide o ürünlere gelen artışları veya giderlere gelen artışları karşılayamadığını söylüyorlar. Dolayısıyla şu anda asgari ücret açıklanınca hatta açıklanmadan başlayan bir süreçte bütün her şey yüzde 30-40 arasında bir fiyat artışının olduğunu zaten görüyoruz” dedi.
“SADECE KİRA FİYATLARI ARTMIYOR”
Enflasyonun düştüğü zaman kiraların da normalleşeceğini söyleyen kılıç, “Ülkede her şeyin fiyatı artarken kiraların fiyatının artmamasını beklememek çok anlamsız olur. Sadece kiralar artmıyor. Her şeyin fiyatı artıyor. Kiralar da bu fiyatı artan kalemlerden sadece bir tanesi. Peki bunu düşürmek için ne yapabiliriz? Genel veya gerçek ölçekteki kiraları düşürmek için ne yapabiliriz konusu aslında ekonominin uzmanlık alanı. Çünkü şu an ülkede her şeyin fiyatı sabit duruyor da sadece kiralar artıyor gibi bir durum söz konusu değil. Enflasyon var. Bu enflasyon bittiği zaman, alım gücü, refah seviyesi yükseldiği zaman kiralar da insanların ödeyebileceği rakamlara gelebilir” diye konuştu.
“HİÇBİR ZAMAN ARSA MALİYETİ KONUTTA YÜZDE SIFIR OLMAZ”
Yeni imar alanları açılsa bile hiçbir zaman arsa maliyetlerinin konutta yüzde sıfır olmayacağını belirten Kılıç, “Ekonomi kısmını dışarı bırakıp biz inşaat açısından bakarsak ne yapabiliriz diye sorduğumuzda da ortaya seçenekler çıkıyor. Bir tanesi, belediyeler yeni imar alanları açarsa kiralar düşer mi? Onu da şöyle inceleyebiliriz: Yeni imar alanları açarsak ne olur? Arsa maliyetlerimiz düşer beklentisi içerisindeyiz. Ama onun da örnekleri var. Mesela TOKİ’nin bir arsa maliyeti yok ama ona rağmen sattığı konutların fiyatı belli. Biz yeni imar alanları açsak bile hiçbir zaman bu arsa maliyeti konutta yüzde sıfır olmaz” şeklinde konuştu.
“ARSA MALİYETİ MEVKİSİNE GÖRE YÜZDE 25-50 ARASINDA DEĞİŞİYOR”
“Şu anda Eskişehir’de arsa maliyetleri bölgesine, mevkisine göre sanırım yüzde 25 ile yüzde 50 arasında değişiyor” diyen Kılıç, “Yeni imar alanları açtığımız zaman bu yüzde 50 dediğimiz yani müteahhittin arsayı alırken yaptığı inşaatın yarısını arsa sahibine verdiği model. Yüzde 50 olan yerlerde çok büyük bir düşme beklemeyiz. Çünkü oraların kendine özel bir konumu, mevkisi var. Orada oturmak isteyen insanların alım gücü de var. Burada arsayı alırken bu payı ödeyebiliyorlar. Fakat biz yeni arsa açtığımız zaman bu yüzde 25 ile yüzde 35-40’lık arasında kalan kesimdeki arsalar bir miktar geriye gelebilir. Yüzde 0 olamayacağına göre yüzde 30 olmaz da yüzde 20 olur en fazla. Dolayısıyla yeni arsa açarak inşaatlarda en fazla yüzde 10’luk maliyet düşmesi belki o da yapabilirsiniz” ifadelerini kullandı.
“RESMEN ŞEHRİ KATLETMEK OLUR”
Yeni imar alanlarının açılmasının kendi içinde sıkıntıları da olduğunu söyleyen Kılıç, “Ama yeni yer açmanın da getirdiği bazı sorunlar var. Yeni bir yer açtığınız zaman da şuraya açalım demekle açılan şeyler bir kere şehirler için bir cinayete dönüşüyor. Resmen şehri katletmek olur. Çok planlı bir şekilde şehrin nereye hangi sebeple büyüyeceğini tespit ederek bunu ilgili meslek odalarının görüşünü alarak planlayarak yeni yerlerin açılması gerekir” dedi.
“TAM DÖNÜŞÜM YAPILABİLECEK DÖNEMLERDEYİZ”
Yapı stokunun dönüşümünün yapılması için çok doğru bir zaman olduğunu belirten Kılıç, “Yeni yerler açıldığı zaman buranın alt yapılarının yapılması lazım. Yollarının yapılması lazım. Yeni yer açıldığı zaman bu giderlerin hepsi de vatandaşların, bizlerin parasıyla karşılanacak şeylerdir. Tabi buradan şu anlam çıkmasın. Yeni yerler açılması lazım mı? Evet lazım. Ama biz inşaat mühendisleri olarak şundan daha da yanayız: Bizim ülkemizde bir deprem gerçeği var. Bu aynı şey şehrimiz için de geçerli. Bizim şehrimizde ciddi bir kötü yapı stokumuz var. Bunda zaman Eskişehir’de siyasilere baktığınız zaman hepsi bir sebep söylüyor, o veya bu sebeple yeni yerler açılmamış. Şehir mevcut yerlerde değerlenmiş. Dolayısıyla şu anda tam dönüşüm yapılabilecek dönemlerdeyiz” diye konuştu.
“YENİ YERLER AÇMAK YERİNE MEVCUT İMAR PLANLARIMIZI REVİZE EDELİM”
“Yeni yerler açmak yerine mevcut imar planlarımızı revize ederek biz eski yapı stokumuzu nasıl yenilerek, olası bir depreme nasıl daha hazırlıklı hale gelirizi hesaplamak zorundayız” diyen Kılıç, “Bu başta can güvenliğimiz için çok önemli. Aynı ve akabinde de maddi olarak da zaten ancak şu anda yapabileceğimiz konular. Sayın bakanımız açıklamıştı. 100 milyar dolar gibi bir maliyeti var bu son depremlerin. Ama bu depremden önce bunun belki onda bir parasıyla buraları yapabilirdik. 90 milyar dolar kar edebilirdi ülke ki can kayıplarını zaten o asıl büyük problem” şeklinde konuştu.
ADA BAZINDA ÇÖZÜMLER SUNULMALI
Kılıç, “Eskişehir’de de şu anda biz depremden sonra Eskişehir’de de yaklaşık 10 milyar dolarlık bir zarar oluşacak. Bunu depremden önce bir-iki milyar dolarlık kaynakla halletmemiz mümkün. Bunu da biz mevcut imar planlarını yenileyerek ada bazında çözümler sunarak belki o kaynaklara gerek kalmadan halletmemiz mümkünken çözümü yeni imar alanlarında aramak teknikten uzaklaşmak olur” dedi.
BİTİŞİK NİZAM DEĞİL AYRIK NİZAM OLMALI
Bitişik nizamdan vazgeçilmesi noktasında uyarılarda bulunan Kılıç, “Yeni bir arsa açtığımız zaman yüzde 10 gibi bir maliyet düşmesi olabilir gibi bir hesap yapmıştık kabaca. Eskişehir’de en büyük problemimiz bitişik nizam problemidir. Evleri bitişik nizamda imar ettiğimiz için hem inşaat mühendisliği açısında hem mimarı açıdan bir sürü problemimiz var. Bizim genel olarak bir parselimiz Eskişehir’de ortalama 120 metrekare civarı bir alana sahip, bitişik nizam, üç katlı yerlerden oluşuyor. 120 metrekare üzerine 3 tane daire yapıyoruz. Oraya bir tane asansör koyuyoruz 8 kişilik. Çoğu zaman o apartmanda 8 kişi yaşamıyor bile. Ama biz burada bir düzenleme yapsak, ada bazında buraları birleştirsek ve öyle tek tek bitişik binalar yapacağımıza ortada toplu katlı tek daire değil de katta 4 tane dairesi olan binalar yapsak, orada bir asansörün maliyeti dörde bölünmüş olacak. Bunun gibi birçok kalem dörde bölündüğü için bazı kalemlerde dörde olmasa da yüzde 30 aşağı geldiği için yeni imar planı açmaktan çok daha büyük bir karı biz aslında mevcut imar planlarımızı yenileyerek yapabiliriz. Bunu yaptığımız zaman daire fiyatlarının ekonomikleşmesinin yanında çok daha büyük artılarımız olacak. Bir tanesi yeni imar yeri açmanın getirdiği külfetten kurtulmuş olacağız. Oralara yol yapmaktan, alt yapı yapmaktan, sosyal tesis yapmaktan kurtulacağız. Diğer bir konu, biz şimdi bitişik nizam sokağa böyle bakan dip dibe evler yapmak yerine bunları bir imar planı revizyonu ile ortada topladığımız zaman ayrık nizam bahçesi olan, otoparkı olan daha ferah evler yaratmış olacağız” diye konuştu.
ADA BAZINDA ÇÖZÜMLER SUNARAK KAT ARTIRILMALI
Önerilerini açıklayan Kılıç, “Dolayısıyla bizim önerimiz şudur: Eskişehir’de şu an 2 katta kalmış mahallelerimiz var. Sazova, Fevzi Çakmak, Şirintepe’nin bir kısmı var. Buralarda mevcut imarı dört kat artırarak değil de imar planını revize ederek ada bazında çözümler sunarak buralarda bir kat artışı sağlayarak biz burada hem inşaat yoğunluğunu getirebiliriz ama bu yoğunluğu getirirken mevcut yoğunluğu, emsali artırmadan bunu çözmüş olabiliriz” ifadelerini kullandı.
YAPI STOKUMUZU YENİLEMELİYİZ
Kılıç konuşmasını şu şekilde sürdürdü: “Hem toplu inşaatları getirdiği maliyet avantajlarından yararlanabiliriz ayrıca şehir merkezinde bitişik nizam bir sürü riskli olduğunu düşündüğümüz yapımız var. Buralarda imar planlarında revizyonlar yaparak ada bazında çözümler sunarak burada yoğunluğu hiç artırmadan hem yolları genişletebiliriz hem otopark sorunumuzu çözebiliriz hem de yapı stokumuzu yenileyip olası bir depremden can kaybı olmadan Eskişehir ekonomisi çökmeden çıkabiliriz. Teknik çözümü budur.”
