Merhaba Değerli Okurlar;
Geçtiğimiz haftahangi kelimelerin ve hangi cümlelerin ceza kanunu kapsamında ve yargıtay kararları çerçevesinde hakaret kabul edilip edilmeyeceğini değerlendirmiştik. Bu hafta ise taşınmazınıza ilişkin imzaladığınız kira sözleşmesinde devretme hakkı ve devretme hakkının ihlali halinde ki hakları kanunlar ve yargıtay kararları çerçevesinde değerlendireceğiz.
Son zamanlarda hem ev sahipler hem de kiracılar gelişen ekonomik koşullardan dolayı kira ilişkisi kurarken oldukça sıkıntı çekmektedir. Ev sahibi ve kiracıların kira ilişkisine dayanan sözleşme şartları, tahliye taahhütnamesine ilişkin konuları daha önceki yazılarımızda kanunlar ve yargıtay kararları ışığında bahsetmiştik.

DEVRETME HAKKI
Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinde taraflar belirli şartları kendi aralarında belirleyebilir. Bunlardan biriside işyeri kiralarında devretme hakkıdır.
III. Kira ilişkisinin devri 2 MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİNİN ŞARTLARI
En önemli şart taraflar arasında geçerli bir sözleşme olmasıdır.Sözleşme sona ermiş veya geçersiz olduğu durumlarda devir mümkün olmayacaktır.

TARAFLAR ANLAŞMASI ŞARTTTIR
Kira sözleşmesinin devrinde de konut ve çatılı işyeri kiraları için ayrı ayrı düzenlemeye gidilmiştir. Çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca haklı bir neden göstermek şartıyla kira sözleşmesinin devrine rıza göstermeyebilir. Devir söz konusu olduğunda kiraya veren, mevcut kiracı ve kira konusunu devralmak isteyen üçüncü kişinin aralarında anlaşması gerekmektedir. Bu anlaşma için üc taraflı bir anlaşma veya da kiraya verenin yazılı rızasının alınması gerekmektedr.

MAL SAHİBİNDEN HABERSİZ KİRAYA VERME
Kiralananı kiracı taşınmazın sahibinin yazılı rızası olmadan devretmesi tahliye sebebi olduğu gibi 3. Kişi olan devralan ise haksız işgalci olup taşınmaz sahibinin ona karşı dava açma hakkı saklı bulunmaktadır.

KONUYA İLİŞKİN YAZILI İZİN ALINMADAN DEVREDİLEN KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARI

Yargıtay 3. Hukuk dairesi 2018/6650 E. , 2018/13235K.

'….Davacı, davalılardan ... ile aralarında ... ili .........Gürsel cad. No: 47 Z-1 kapı nolu ......a ait01.08.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi, diğer davalı ... ile aynı adreste bulunan Z-2 kapı nolu ......a ait 01.01.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu; sözleşmelerde yasaklama bulunduğu halde davalıların kiralananları dava dışı ......Ltd.Şti'ye işgal ettirdiğinibelirterek davalıların akde aykırılık, diğer davalı şirketin ise fuzuli işgalci olması nedeni ile kiralanandan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar, kiralananda elektronik malzeme satışı yapılmakta olup kiralananda amacına aykırıbir kullanımın söz konusu olmadığını, gönderilen ihtarnamede işgalden bahsedilmiş ise de davalı ......Ltd.Şti.'nin kendilerine ait şirket olduğunu savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 20.09.2017 tarih, 2017/4379 Esas, 2017/12338 Karar sayılı ilamı ile, '.... Mahkemece ,davalılara usulüne uygun süreli ihtarname tebliğ edilip edilmediği üzerindedurularak usulüne uygun süreli ihtarname tebliğ edildiğinin anlaşılması halinde akde aykırılık nedeniyle davalı ......ların ve fuzuli işgal nedeniyle davalı şirketin kiralanandan tahliyesinekarar verilmesi gerektiği....' gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin 7201 sayılı Tebligat Kanununda belirtilen usullere uygun tebliğ edilmediğinden dolayı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi hükmü uyarınca ...... kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. ......nın bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi içinkiraya verenin .........lı işyeri kirasında ......ya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise,kiraya veren, ......ya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. .........lı işyeri kirasında, ......nın kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, ......ya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya ......nın bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.

Somut olayda; Taraflar arasında kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bahsi geçen sözleşmelerin 16. maddelerinde '......, kiralanan yeri idareden izin almadan kullandıramaz veya yerin bir kısmını veya tamamını başkasına devredemez, hiç bir nedenle kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez, iş ortağı veya kar ortağı alamaz.' düzenlemesi mevcut olduğu halde davaya konu ......larındavalı şirket tarafından kullanıldığı davalı ......ların da kabulündedir. Akde aykırılık nedenine dayalı açılan kiralananın tahliyesi davalarında ihtarın yazılı yapılması yeterlidir. Davacı tarafından akde aykırılığın giderilmesi hususunda davalı ......lara gönderilen ihtarnamelerde,ihtarların tebliğinden itibaren 30 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi aksi halde dava açılacağının belirtilmiş olduğu, bu itibarla davacı tahliye davası açma hakkını kazandığı tartışmasızdır. Mahkemece, ihtarnamelerin tebliğinin, 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na göreyapılmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de, davalılar cevap dilekçesinde ihtarnamelerin tebliğ edilmediğine ilişkin bir savunma ileri sürmediklerine göre sonradan ileri sürülen bu savunma mahkemece nazara alınamaz.
O halde Mahkemece, ......ların sözleşmeye aykırı olarak kiralananı, sahibi oldukları davalı şirkete devretmekle akde aykırı davrandıklarından, davalı şirketin ise fuzuli şagil olması nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulmasıdoğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA…..'şeklindedir.
Uygulamadaki bu hatalar maalesef hem kiracıyı hem devir alanı hemde taşınmaz sahibini müşkül durumun içinde bırakmaktadır. Bu sebeple kanunlar ışığında hareket edilmesi herkes açısından faydalı ve yasal olacaktır.

HAFTAYA GÖRÜŞMEK ÜZERE
HUKUKLU GÜNLER
Av.Aslıcan ÖZGÜR İLELİ