Merhaba Değerli Okurlar; Geçtiğimiz hafta 1 eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayan kira uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı arabuluculuk ve arabuluculuğun hangi davalarda uygulanacağından kanunlar çerçevesinde bahsetmiştik.
Merhaba Değerli Okurlar;
Geçtiğimiz hafta 1 eylül 2023 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayan kira uyuşmazlıklarında zorunlu dava şartı arabuluculuk ve arabuluculuğun hangi davalarda uygulanacağından kanunlar çerçevesinde bahsetmiştik. Bu hafta ise son dönemlerin konusu olan ev sahibi ve kiracı ilişkisinde tahliye taahhüdüyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi alınan taşınmazda aile konutu şerhi ve taahhüde diğer eşin rızasının gerekli olup olmayacağımı değerlendireceğiz.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR ?
TBK 352/1 MADDE 352- “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Şeklinde bahsedilmiştir kanunda, tahliye taahhütnamesi kiracı belirli bir tarihte konutu veya işyerini boşaltacağına ilişkin yazılı beyan verir buna tahliye taahhütnamesi denir.
AİLE KONUTU OLAN EVDE TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE DİĞER EŞİNDE İMZASI OLMALI MI ?
Bu konuya yargıtay kararları ışığında bakalım;
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi
Esas:2012/629 Karar:2012/19408 K.Tarihi:06.06.2012
“Alacaklı M…. Ö….. tarafından, kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdüne dayalı olarak 13.01.2011 tarihinde ilamsız icra takibine başlandığı, örnek 14 numaralı tahliye emrinin borçlu E…. T…’e 19.01.2011 tarihinde tebliğ edildiği, takibin itiraz edilmeksizin kesinleşmesi üzerine, 21.04.2011 tarihinde tahliyenin infazı için taşınmaza gidildiği, şikayetçi A… T…..’in ise icra mahkemesine başvurarak, borçlunun eşi olup, taşınmazın aile konutu olduğunu ve halen çocukları ile oturduğunu, bu konuda aile mahkemesine dava açtığını bildirerek takibin durdurulması ile tahliye işleminin yapılmamasına karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.
Dosya içinde mevcut Kartal 1. Aile Mahkemesinin 2011/23 esas sayılı ve 10.01.2011 tarihli tedbir kararı ve anılan mahkemeye hitaben yazılmış dava dilekçesi içeriği ile icra takip dosyasından, şikayetçi eşin, tahliyesi istenen konutta çocukları ile birlikte oturmakta iken konutun sahibi koca E.. T… tarafından taşınmazın M… Ö…’e satıldığı, 11.02.2010 başlangıç tarihli adi kira sözleşmesi ile bu kez taşınmazın malik M… Ö… tarafından koca E…. T….’e kiralandığı, adı geçen tarafından da gene takibe dayanak yapılan 12.01.2011 tarihli adi nitelikteki tahliye taahhüdünün verildiği belirlenmiştir.
Takip kesinleşmekle takibin tarafları arasındaki ilişkinin hukuksal niteliği ve kesinleşen takibin sonuçları uyuşmazlık konusu olmaktan çıkmıştır. Dolayısıyla şikayete konu olayda 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 276/son maddesinin uygulanma olanağı bulunmamaktadır.
Burada alacaklı ile borçlu arasındaki ilişki üzerinde değil; şikayetçinin onlar karşısındaki konumu üzerinde durmak gereği ortaya çıkmaktadır.
Kural olarak; eşlerden birisi diğerine karşı ve ona tebaen taşınmazda oturduğundan “boşanma gerçekleşse bile” İİK.nun 276/son maddesi hükmü gereğince 3.kişi konumunda değildir.
Ancak, kural bu olmasına karşın tahliyeye konu konutun “aile konutu” olarak kullanıldığı, şikayetçi eşin halen bu yerde çocukları ile birlikte oturmaya devam ettiği ileri sürüldüğüne göre şikayetçinin bu iddiası üzerinde durmak gerekir.
..zira, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinde;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutla devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.
Şikayetçi tarafından Kartal 1.Aile Mahkemesi’nin 2011/23 esas numarası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK’nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06/06/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzasının Olmaması;
Türk Borçlar Kanunu m. 349 incelersek;
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”
Tahkiye taahhütnamesi kira sözleşmesinin g-feshi niteliğine bir işlem olmaktadır. Diğer eşinde tahliye taahhüttün de açık rızası aranmaktadır. Taşınmazın aile konutu olduğu olarak kullanıldığı tespit edilirse ilgili taahhütname geçersiz sayılmalıdır.
HAFTAYA GÖRÜŞMEK ÜZERE
HUKUKLU GÜNLER
Av. Aslıcan ÖZGÜR İLELİ
