Merhaba Değerli Okurlar,

Konut ve çatılı iş yeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklar, günümüzde kira hukukunun önemli başlıkları arasında yer almaktadır. Kira bedellerindeki artış, kiraya verenin taşınmazı kendisinin kullanma ihtiyacı ve kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, uygulamada sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara konu olmaktadır.

Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı, kiracının da kanunla korunan kullanım hakkı bulunmaktadır. Bu iki hakkın karşı karşıya geldiği durumlarda, tahliye koşulları ve izlenmesi gereken usuller 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiştir.

Tahliye uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan konular arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye, dava açma süreleri, zorunlu arabuluculuk ve tahliye sonrasında yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi bulunması hâlinde, belirli koşullar altında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesini isteyebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede belirleyici husus, ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşımasıdır. Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına sahip olması veya mevcut kira bedelini yetersiz bulması, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

İhtiyacın varlığı, dava tarihi ve yargılama sürecindeki koşullar çerçevesinde değerlendirilir. Geçici veya henüz gerçekleşmemiş bir ihtiyacın tahliye bakımından yeterli olup olmadığı da somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

TAHLİYE DAVALARINDA DAVA AÇMA SÜRELERİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava açma süreleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, kural olarak sözleşme süresinin sonunda açılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda öngörülen fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi kapsamında, kiraya verenin dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi, kanuni koşulların gerçekleşmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân tanıyabilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması da dava şartıdır. Arabuluculuk süreci ile dava açma süresinin ilişkisi, uyuşmazlığın niteliğine ve ilgili kanun hükümlerine göre belirlenmektedir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE SONRASINDA YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında kiraya verenin taşınmazı yeniden kiralamasına ilişkin sınırlamalar öngörmektedir.

Bu hükme göre kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kanunda düzenlenen yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Yeniden kiralama yasağının uygulanmasında tahliyenin hukuki sebebi, tahliyenin gerçekleşme biçimi ve taşınmazın sonraki kullanım şekli önem taşımaktadır. Tazminat sorumluluğunun doğup doğmadığı, kanuni koşulların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değerlendirilir.